実家の土地問題、測量立ち合い…何から始めればいい？経験者が教える、トラブル回避と円満解決の秘訣
実家の土地問題、測量立ち合い…何から始めればいい？経験者が教える、トラブル回避と円満解決の秘訣
この記事では、実家の土地に関する測量立ち合いや、それに伴う様々な疑問や不安を抱えているあなたに向けて、具体的なアドバイスを提供します。特に、土地の所有権、測量結果に対する不安、過去の資料の不足といった問題に焦点を当て、どのように対応すれば良いのかを解説します。土地家屋調査士や弁護士などの専門家との連携方法、トラブルを未然に防ぐための準備、そして円満な解決へと導くためのステップを、豊富な事例と共にご紹介します。
それでは、具体的なQ&Aを見ていきましょう。
私は実家近くのマンションに住んでおり、現在、父母は祖父母の介護で他県に住んでいます。実家の隣の家が取り壊されて現在更地になっていました。
祖父母宅に住んでいる母に、実家の近所の方から電話があり、「更地にしたところの測量をしたいから立ち合いしてほしい」との連絡があったようで、近くに住んでいる私に立ち合いできるか連絡がきました。いつ立ち合いをするか決めたいというのですが、今までまったく考えたこともないし、身近になかった問題で調べてもよくわからないため、経験のある方、ご存じの方がいましたら教えてください。
Ｑ１、そもそも土地の正式な所有者でない私が子どもといえど立ち合いしても大丈夫なのか？委任状とかが必要なのでしょうか？
また、実家は古く（たぶん築60年はたってるかと思います）、元々隣の家との間が人ひとり通れるか通れないかの家の密集地にあります。
近所の方は「土地家屋調査士測量市」の方の名刺をもらったようで、私たちがいない時に、その名刺の方が私の家の前を図って、隣家（更地）との境を「ここらへんが境かと…」みたいな事を言っていたようです。その境ギリギリというか、ぴったりその境まで家の壁があるところがあります。
立ち会ってみないことにはわからない事はわかっているんですが、Ｑ１の疑問と、実家の何軒か隣の家も、隣の人がいなくなって新築が立てられるときに測量をした結果もめた、という話も聞いたので不安になりました。
もめたというのは、昔からずっとある家Ａの土地の隣の更地Ｂの土地の上にＡの家が建っている（はみだしている）、測量した結果Ａの土地だと思っていたところがＢの土地の上に建てられていたというのです。測量した結果そういわれたらしいです。
それで、Bの土地と判明した部分の家を取り壊すか、使用しているのだからお金を払え（借りる？か買い取る？かはわかりません）とか言われたそうです。
実家はそんなことにならないとは思うんですが、
Q2、もし測量の結果、更地になっている隣の土地の上に実家もはみ出して建てられていると言われたらどうしたらいいのでしょうか？どう対応するのが最善でしょうか？少し調べたら「筆界」と「境界」は違うとか、「土地の時効取得」を申立てられるとかありましたが、よくわかりません。
Ｑ3、実家は中古で購入した一軒家ですが、その時の資料は見つからないとのこと（母より）です、その状況で今の自分の土地の形状を知るには市役所で地籍図をもらうぐらいでいいでしょうか？
Ｑ4、現在の土地が過去に測量しているかわかりませんが、どこかに確認したらわかるのでしょうか？
Ｑ5、上記以外に、確認していたほうがいいことや、持っていたほうがいい資料等あれば教えてください。
突然の事なので、まとまってないかもしれませんが、やさしく教えて頂けると嬉しいです。よろしくお願いいたします。
Q1：土地の正式な所有者でない私が立ち会っても大丈夫？委任状は必要？
土地の測量立ち合いは、必ずしも土地の所有者本人が行う必要はありません。親族であるあなたが立ち会うことは、一般的に問題ありません。ただし、測量を行う土地家屋調査士や隣接地の所有者に対して、あなたが立ち会う理由や、所有者との関係を説明しておくとスムーズです。
委任状については、必ずしも必要ではありません。しかし、測量結果に対する同意や、今後の手続きを代理で行う場合は、所有者からの委任状があると、よりスムーズに進めることができます。例えば、測量結果に異議がある場合や、境界確定の手続きを行う場合に、委任状があれば、あなたが一連の手続きを代行できます。所有者であるご両親に、事前に委任状の必要性について相談し、必要であれば作成しておくと良いでしょう。
ポイント：
- 立ち会う理由を説明し、所有者との関係を明確に伝える
- 測量結果に対する同意や手続きを代理で行う場合は、委任状を準備する
Q2：測量結果で実家が隣の土地をはみ出していたら？最善の対応策は？
もし測量の結果、実家が隣の土地を一部でもはみ出していることが判明した場合、まずは落ち着いて状況を把握することが重要です。焦って対応すると、後々不利になる可能性があります。以下のステップで対応を進めましょう。
- 測量結果の確認： 土地家屋調査士から測量結果の詳細な説明を受け、どこがどのように、どの程度はみ出しているのかを正確に把握します。測量図や資料をよく確認し、疑問点があれば質問しましょう。
- 専門家への相談： 土地問題に詳しい弁護士や土地家屋調査士に相談し、今後の対応についてアドバイスを受けます。専門家は、法的な観点から、最適な解決策を提案してくれます。
- 隣地所有者との話し合い： 隣地所有者と誠意を持って話し合い、現状を説明し、今後の対応について協議します。感情的にならず、冷静に話し合うことが大切です。
- 解決策の検討：
- 土地の購入： はみ出している部分の土地を、隣地所有者から購入する方法です。
- 建物の移転： 建物を一部取り壊し、自社の土地内に収まるように移転する方法です。
- 使用承諾： はみ出している部分について、隣地所有者から使用を承諾してもらう方法です。賃料が発生する場合もあります。
- 時効取得の主張： 20年以上、自分の土地として占有し、平穏かつ公然と使用していた場合は、時効取得を主張できる可能性があります。ただし、これは非常に専門的な判断が必要であり、弁護士に相談する必要があります。
ポイント：
- 専門家への相談を最優先事項とする
- 隣地所有者との誠意ある話し合いを心がける
- 複数の解決策を検討し、最適な方法を選択する
Q3：実家の土地の形状を知るには？資料がない場合はどうすればいい？
実家の中古物件購入時の資料が見つからない場合でも、土地の形状や権利関係を知る方法はいくつかあります。以下の方法を試してみましょう。
- 市役所での調査：
- 地籍図： 市役所の窓口で、地籍図（公図）を取得できます。地籍図には、土地の形状や隣接地の情報が記載されています。
- 測量図： 過去に測量が行われていた場合、測量図が保管されている可能性があります。市役所の窓口で確認してみましょう。
- 固定資産税評価証明書： 土地の評価額や面積が記載されています。
- 法務局での調査：
- 登記簿謄本： 土地の所有者や権利関係、地積（面積）などが記載されています。
- 地積測量図： 過去に測量が行われた際に作成された図面です。土地の形状や面積が詳細に示されています。
- 建物図面： 建物が登記されている場合、建物の形状や配置が示されています。
- 専門家への相談： 土地家屋調査士や弁護士に相談し、土地の状況を詳しく調べてもらうこともできます。専門家は、様々な資料を収集し、土地の権利関係や形状を正確に把握してくれます。
ポイント：
- 市役所と法務局で、関連資料を収集する
- 専門家への相談も検討する
Q4：過去の測量記録はどこで確認できる？
過去に実家の土地が測量されたことがあるかどうかは、以下の方法で確認できます。
- 法務局での調査：
- 地積測量図の確認： 法務局で、過去に作成された地積測量図を閲覧・取得できます。地積測量図があれば、過去の測量の記録が残っていることになります。
- 登記情報サービス： インターネットを通じて、登記情報を確認できます。ただし、地積測量図の閲覧はできません。
- 市役所での調査：
- 測量図の確認： 市役所でも、過去の測量図が保管されている場合があります。
- 土地家屋調査士への相談： 土地家屋調査士に相談すれば、過去の測量記録の有無を調べてくれます。専門家は、様々な情報源から情報を収集し、調査してくれます。
ポイント：
- 法務局で地積測量図を調べる
- 市役所や土地家屋調査士にも相談する
Q5：その他、確認しておくことや持っておくべき資料は？
土地に関するトラブルを未然に防ぎ、スムーズな解決を図るためには、以下の点を確認し、資料を準備しておくことが重要です。
- 権利関係の確認：
- 登記簿謄本： 土地の所有者、抵当権などの権利関係を確認します。
- 固定資産税評価証明書： 土地の評価額を確認します。
- 境界の確認：
- 地積測量図： 土地の形状や面積、隣接地の情報を確認します。
- 境界標： 境界を示す杭やプレートなどを確認します。
- 隣接地の所有者との合意書： 境界について合意している場合は、合意書を保管します。
- インフラ設備の確認：
- 水道管、ガス管、下水管の位置： 敷地内に埋設されているインフラ設備の情報を確認します。
- ライフラインの配管図： ライフラインの配管図があれば、設備の状況を把握できます。
- 過去の資料の収集：
- 売買契約書： 土地の売買に関する契約書を保管します。
- 建築確認申請書： 建物の建築に関する書類を保管します。
- 固定資産税の納税通知書： 過去の納税通知書を保管します。
- 専門家との連携：
- 土地家屋調査士： 土地の測量や境界確定に関する相談をします。
- 弁護士： 土地に関するトラブルが発生した場合、法的なアドバイスを受けます。
ポイント：
- 権利関係、境界、インフラ設備を確認する
- 過去の資料を収集し、整理する
- 専門家との連携を密にする
これらの情報を参考に、実家の土地に関する問題に適切に対応し、円満な解決を目指しましょう。
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