持ち家VS賃貸、どっちがお得？老後の住まい選びで後悔しないためのチェックリスト
持ち家VS賃貸、どっちがお得？老後の住まい選びで後悔しないためのチェックリスト
今は介護施設に入所中の母親の面倒をみて、自分も障害基礎年金を受給し、無職（家事手伝い）ですが今は年金が月々の収入になっています。20年以上働いてきましたので、バブル時代に蓄えた貯蓄と父親の遺産があり、づづまいし生活をして、収入は少ないですが、貯金を切り崩し賃貸アパートに引越しするか中古分譲マンション（持ち家）を持つことは資金的に可能です。
今の汲み取りトイレの市営住宅で、バスが平日1日３本しかなく、土曜・日曜日はバスがなく、車がないと生活できません。車の運転も15年目で最近危険を感じるようになり、必要最小限度しか乗りません。新しい車を買うにも最低中古車で40万円～60万円（8年落ち位）かかり、これなら他の場所へ引っ越した方がいいと考えます。
自分か身体介護が必要となり福祉ホームなどへ入所できる時期まで（～15年位）住める程度の古い分譲マンションがいいと考えております。それは、分譲マンションなら手すりや段差の改造は可能（市から助成金支給）で、住民票は施設に入所しても異動の必要はなく、賃貸のように引き渡しの際の荷物・家具の処分も必要ありません。（管理費・修繕積立金は支払う必要があります）
手を出させる中古分譲マンションは少々古い建物（築22年・１Ｒ（16畳）または31年・２ＬＤＫ）月々の管理費・修繕積立金・固定資産税を合わせては今の市営住宅の家賃とほぼ同額なのですが、従兄弟たちは、資産価値のないものを買う（捨て金）より賃貸アパートの１Ｒ・１Ｋ（8畳）で月27000円（築21年）の方がいいと言っています。
確かに従兄弟が言うのも一回で大きいお金を使うより、賃貸の方が月々何万円いいし、次売れないような分譲は資産価値がないからということらしいのですが、私は賃貸の方が掛け捨てで、必ず誰かが退去時に荷物・家具の処分を行うのと、住民票も異動を迫られます。
分譲マンションで次売れる物件というのは、大都市圏の中心で億ションと言われるようなもので、築年数の新しいものに限られてると推測します。
従兄弟たちは私に他に身寄りがないので意見を少しは聞く必要があり、資産価値のあるものをマンション選びの本などみて研究しているようで、資産価値だけの問題ではないです。
まあ、私が亡くなった後でも月々の管理費・修繕積立金・固定資産税（合計12500円程度）は誰かが払うことになりますから、従兄弟の言うことも一利あります。補足「建て替えには、各個人負担も発生し、解体、施工するまで約三年は別の場所に住まわないといけません。」とアドバイスありがとうございます。その辺りは何ともいえません。もっと古い物件がたくさんありますので、20年程度は建て替えなくてもいいように思いますが、建て替えの時、そこは退去する（建て替え後、そこには住まない）ということなら負担金はどうなるのでしょう。たぶんその頃は施設に入所しています。東京の原宿で築80年の分譲マンションが建て替えになったらしいのですが、その辺はなんとも泡りません。アパートは建て替えで立ち退きもありますのよね。
賃貸アパートでは１Ｋですと古い物件で21000円、築22年で１Ｒで27000円です。1年で34万円程度です。5年で170万円ですから、分譲で200万円（１Ｒ・築22年）で10年以上住めればどうなのか。私の場合、今の資産状況では生活保護の対象にはよほどの出費がない限り対象になりません。
ご相談ありがとうございます。老後の住まい選びは、将来の生活の質を大きく左右する重要な決断です。特に、現在の状況から、住環境の改善、将来の介護への備え、そして経済的な安定を同時に考慮する必要があるため、非常に複雑な問題です。
この記事では、賃貸アパートと中古分譲マンションのどちらを選ぶべきか、あなたの状況に合わせて、後悔しないためのチェックリストと具体的なアドバイスを提供します。
1. 現状の整理と優先順位の明確化
まず、現状を整理し、何を優先したいのかを明確にしましょう。
あなたの場合は、以下の点が重要と考えられます。
- 住環境の改善: 交通の便が悪い、汲み取りトイレ、車の運転への不安など、現在の住環境に対する不満がある。
- 介護への備え: 将来的に身体介護が必要になる可能性を考慮し、バリアフリーな環境を求めている。
- 経済的な安定: 貯蓄と年金収入があるものの、資金の有効活用と将来の出費への備えが必要。
- 住民票の固定: 福祉サービス利用の継続を考慮し、住民票を異動させたくない。
これらの優先順位を踏まえ、賃貸と分譲マンションのそれぞれのメリット・デメリットを比較検討することが重要です。
2. 賃貸アパートのメリットとデメリット
賃貸アパートは、手軽に入居できるというメリットがありますが、長期的な視点で見ると、いくつかのデメリットも存在します。
メリット
- 初期費用が低い: 敷金、礼金、仲介手数料などの初期費用が、分譲マンションに比べて少ない。
- 柔軟性: ライフスタイルの変化に合わせて、住み替えが容易。
- 修繕費の負担がない: 設備の故障や修繕は、基本的に大家さんの負担。
デメリット
- 資産にならない: 家賃を払い続けるだけで、資産として残らない。
- 更新料や家賃の値上げ: 更新時に更新料が発生したり、家賃が値上げされる可能性がある。
- 自由度の制限: リフォームや間取りの変更ができない。
- 将来的な不安: 将来的に介護が必要になった場合、バリアフリーな環境への対応が難しい。
- 退去時の負担: 退去時に荷物や家具の処分が必要になる。
- 住民票の異動: 転居のたびに住民票を異動する必要がある。
3. 中古分譲マンションのメリットとデメリット
中古分譲マンションは、資産価値があるというメリットがありますが、購入には慎重な検討が必要です。
メリット
- 資産になる: 将来的には売却益を得られる可能性がある。
- 自由度: リフォームや間取りの変更が可能（管理規約の範囲内）。
- バリアフリー化: 手すりの設置や段差の解消など、介護に必要な改修が可能（自治体の助成金を利用できる場合がある）。
- 住民票の固定: 施設に入所しても、住民票を異動させる必要がない。
- 相続: 資産として相続できる。
デメリット
- 初期費用が高い: 物件価格、仲介手数料、登記費用、固定資産税など、初期費用がかかる。
- 管理費・修繕積立金の支払い: 毎月、管理費と修繕積立金を支払う必要がある。
- 資産価値の変動: 築年数や立地条件によって、資産価値が下がる可能性がある。
- 建て替えのリスク: 建て替えが決まった場合、一時的に別の住まいを探す必要がある（費用負担が発生する場合もある）。
4. チェックリストで比較検討
以下のチェックリストを使って、賃貸アパートと中古分譲マンションのどちらが、あなたの状況に合っているか比較検討してみましょう。
| 項目 | 賃貸アパート | 中古分譲マンション |
|---|---|---|
| 初期費用 | 〇（低い） | ×（高い） |
| 月々の費用（家賃/管理費・修繕積立金・固定資産税） | 〇 | 〇 |
| 資産性 | × | 〇 |
| 将来の介護への対応 | △（難しい） | 〇（しやすい） |
| 自由度（リフォームなど） | × | 〇 |
| 住民票の固定 | × | 〇 |
| 退去時の負担 | × | 〇 |
このチェックリストの結果を参考に、あなたの優先順位に合った選択肢を選びましょう。
5. 中古分譲マンションを選ぶ際の注意点
もし中古分譲マンションを選ぶ場合、以下の点に注意して物件を選びましょう。
- 立地条件: 交通の便、買い物施設の有無、医療機関へのアクセスなど、生活のしやすさを重視しましょう。
- 築年数: 築年数が古いほど価格は安くなりますが、修繕費や将来的な建て替えのリスクも考慮する必要があります。
- 間取り: 将来の介護を見据え、バリアフリー化しやすい間取り（広めの部屋、段差の少ない構造など）を選びましょう。
- 管理体制: 管理費や修繕積立金の額、管理会社の評判、修繕計画などを確認しましょう。
- 周辺環境: 周辺の治安、騒音、日当たりなども確認しましょう。
- 資産価値: 従兄弟の方の意見も参考に、将来的な売却の可能性も考慮しましょう。
6. 資金計画の重要性
どちらの選択肢を選ぶにしても、資金計画は非常に重要です。
- 初期費用の準備: 賃貸の場合は、敷金、礼金、仲介手数料などを準備する必要があります。分譲マンションの場合は、物件価格、仲介手数料、登記費用、固定資産税など、多額の初期費用が必要です。
- 月々の費用の把握: 家賃、管理費、修繕積立金、固定資産税などを把握し、毎月の収入で支払える範囲内であることを確認しましょう。
- 将来の出費への備え: 介護費用、医療費、修繕費用など、将来的に発生する可能性のある出費を考慮し、貯蓄を確保しておきましょう。
7. 専門家への相談
老後の住まい選びは、個々の状況によって最適な選択肢が異なります。
専門家である不動産コンサルタントやファイナンシャルプランナーに相談し、あなたの状況に合ったアドバイスを受けることをおすすめします。
彼らは、あなたの資金状況、将来のライフプラン、希望する住環境などを考慮し、最適な選択肢を提案してくれます。
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8. 建て替え問題への考察
ご相談の中にあった建て替え問題について、もう少し詳しく見ていきましょう。
- 建て替えの可能性: 築年数が古いマンションの場合、将来的に建て替えが必要になる可能性があります。
- 建て替えにかかる費用: 建て替えには、解体費用、新しい建物の建設費用など、多額の費用がかかります。
- 一時的な住まいの確保: 建て替え期間中は、一時的に別の住まいを確保する必要があります。
- 負担金の可能性: 建て替え費用の一部を、区分所有者が負担しなければならない場合があります。
- 建て替え後の住まい: 建て替え後も同じマンションに住むことができる場合と、そうでない場合があります。
建て替えに関する情報は、管理組合や専門家から収集し、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。
9. まとめ
老後の住まい選びは、将来の生活の質を左右する重要な決断です。
あなたの状況を整理し、賃貸アパートと中古分譲マンションのメリット・デメリットを比較検討し、チェックリストを活用して、最適な選択肢を選びましょう。
専門家への相談も検討し、将来にわたって安心して暮らせる住まいを見つけてください。
ご自身の状況をしっかりと把握し、将来の生活を見据えた上で、最適な選択をしてください。
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