経営者向け！住宅ローン審査の疑問を徹底解説！有利な借り入れ方法とは？
経営者向け！住宅ローン審査の疑問を徹底解説！有利な借り入れ方法とは？
会社経営をされている方で、住宅購入を検討されているのですね。住宅ローンは、多くの方にとって人生で最も大きな買い物の一つです。特に経営者の場合は、会社の状況や収入の証明など、様々な点で注意すべきポイントがあります。今回の記事では、あなたの状況に合わせて、住宅ローン審査の疑問を解消し、有利な借り入れ方法について解説します。
会社経営しております。2年以内に住宅の購入を検討しております。経営者のローンに詳しい方お知恵をお貸し下さいm(_ _)m 現在3社の会社を経営しております。①7期目 業務請負業 加工業 資本金1000万 代表取締役 H23 売上 1億8千 黒字 営業利益100万 H24 売上 2億4千 黒字 営業利益50万 H25 売上 2億6千 黒字 営業利益50万 H26 売上 2億6千 黒字 営業利益100万 予定 信用金庫の格付けは、良好です。保証協会格付けも特別枠を利用させて頂いております。借入8000万円 ②3期 業務請負 加工業 （M＆A）にて購入 資本金800万資本準備金200万 ①100％出資子会社 取締役 H24 売上 4千 赤字 H25 売上 4千 黒字 H26 売上 5千 赤字 債務超過にはなっていませんが、拠点を増やしたりしたので、赤字で購入した時より時価総額は下がっています。借入800万円 ③リラクゼーションサロン 訪問介護 資本金800万 ①100％出資子会社 代表取締役 H25 売上 4千 赤字 H26 売上 6千 黒字 予定 借入200万円 ①の会社から800万円借入 役員報酬は現在 ①100万 ②8、5万 ③30万 合計 138、5万／月 16,620,000円／年 H26予定 H24 670万円 個人事業で③の事業を立ち上げ、確定申告で本来の年収を赤字500万出して下げました。 H25 1570万円 H26 1662万円 現在 新築で購入した分譲マンションに住んでおります。 購入価格 2460万円 築年数5年 ローン残高1600万円（現在売却相場1500〜1800万円） 貯蓄2000万円 購入予定住宅 土地 4000万円 建物 4000万円 計 8000万円 既婚 妻 子2人 妻 今月会社勤めを2人目の出産で退職しました。 それまでは年収300万 私とは関係のない会社勤務 H26 妻 年収200万 ①まず細かい詳細は必要だとは思うのですが、子会社の部分が投資時期で設備投資などしていて赤字になっているのは問題ないのか？ ②現在住んでいるマンションを売却してローン残高と相殺して、頭金2000万円入れて、借入6000万円がこの年収で通るのか？借入が通りやすい金額はいくら位なのか？（頭金を増やすか、住宅費用を減らす） ③現在のマンションのローンを返済して、賃貸にまわし、マンションも抵当を入れて、頭金を400万円くらいで8000万円の借入が出来るものなのか？補足補足させて頂きます。 1）現状のマンションのローンは住宅ローンなのですか？ 住宅ローンになります。現在会社での取引銀行にて実行しております。 2）購入予定の一軒家は、住宅ローンをご利用予定なのですか？ 住宅ローンを検討しております。正直金融に無知で、他のローンの組み方を分かっていません。
ご相談ありがとうございます。複数の会社を経営されているとのこと、素晴らしいですね。住宅ローンの審査は、会社の状況や個人の収入、資産状況など、様々な要素が複雑に絡み合ってきます。以下、それぞれの疑問について詳しく解説していきます。
1. 子会社の赤字は住宅ローン審査に影響する？
子会社の赤字が、住宅ローン審査にどのように影響するかは、いくつかの要素によって異なります。
- 影響の可能性: 子会社の赤字は、親会社であるあなたの信用力にネガティブな影響を与える可能性があります。金融機関は、あなたの返済能力を総合的に判断するため、子会社の業績も考慮に入れることがあります。
- 審査のポイント:
- 赤字の理由: 赤字の原因が一時的なもの（設備投資、新規事業への参入など）であれば、説明次第で影響を最小限に抑えられる可能性があります。金融機関は、その赤字が今後改善される見込みがあるかどうかを重視します。
- 親会社との関係: 子会社が親会社からの資金援助を受けている場合や、親会社との連携が強い場合は、親会社の信用力が重視されます。
- 事業の継続性: 子会社の事業が安定的に継続できるかどうかも、審査の重要なポイントです。
- 対策:
- 詳細な事業計画書の提出: 赤字の原因や、今後の収益見込みについて、詳細な事業計画書を提出しましょう。
- 専門家への相談: 税理士や経営コンサルタントに相談し、会社の財務状況を改善する対策を講じましょう。
- メインバンクとの連携: 普段からメインバンクと良好な関係を築き、会社の状況を積極的に開示することで、審査を有利に進められる可能性があります。
今回のケースでは、子会社の赤字が設備投資によるものとのことですので、詳細な事業計画書を提出し、今後の収益見込みを明確に説明することが重要です。また、親会社であるあなたの会社の業績が良好であること、信用格付けが高いことなども、プラスに評価されるでしょう。
2. 年収と借入可能額について
年収と借入可能額の関係は、住宅ローン審査において非常に重要な要素です。あなたの年収、現在の資産状況、そして購入希望の物件価格を踏まえて、借入可能額について考えてみましょう。
- 年収からの借入可能額の目安:
- 一般的に、住宅ローンの借入可能額は、年収の5〜7倍程度と言われています。
- あなたの年収が1662万円（役員報酬）であれば、単純計算で8310万円〜1億1634万円程度の借入が可能となる可能性があります。
- 考慮すべき要素:
- 他の借入状況: 現在の借入金（マンションローン、事業資金など）がある場合は、その返済負担も考慮されます。
- 家族構成: 扶養家族が多いほど、生活費が増えるため、借入可能額は少なくなる傾向があります。
- 自己資金: 頭金が多いほど、借入額が減り、審査が有利になります。
- 物件価格: 購入希望の物件価格が高額になるほど、借入額も大きくなります。
- あなたのケース:
- 年収1662万円、頭金2000万円、借入希望額6000万円の場合、年収に対する借入額の割合は比較的低く、審査は通りやすいと考えられます。
- ただし、現在のマンションのローン残高（1600万円）を売却益で相殺できるとしても、その売却益が確定しているわけではないため、金融機関によっては、その点を考慮して審査を行う可能性があります。
- 借入額を増やす、または通りやすくする方法:
- 頭金を増やす: 頭金を増やすことで、借入額を減らし、審査を有利に進めることができます。
- 物件価格を下げる: 物件価格を下げることで、借入額を減らすことができます。
- 複数の金融機関に相談する: 金融機関によって審査基準や金利が異なるため、複数の金融機関に相談し、比較検討しましょう。
- 保証会社の利用: 保証会社の保証を利用することで、審査が通りやすくなる場合があります。
あなたのケースでは、年収が高く、頭金もあるため、借入可能額は十分にあると考えられます。ただし、現在のマンションの売却益が確定していない点、奥様の収入が減少した点などを考慮し、慎重に資金計画を立てることが重要です。
3. マンションを賃貸に出して、住宅ローンを組むことは可能か？
マンションを賃貸に出し、その家賃収入を住宅ローンの返済に充て、新たに住宅ローンを組むことは、理論上は可能です。しかし、いくつかの注意点があります。
- 住宅ローンの種類:
- 住宅ローン: 住宅ローンは、原則として、自分が住むための住宅を購入する際に利用するものです。賃貸目的での利用は、違反となる可能性があります。
- 投資用ローン: 賃貸目的の物件を購入する場合は、投資用ローンを利用する必要があります。
- 審査のポイント:
- 家賃収入: 家賃収入が、住宅ローンの返済額を上回る必要があります。
- 物件の評価: 賃貸に出す物件の評価が、住宅ローンの審査に影響します。
- 個人の信用情報: 個人の信用情報が良好であることが求められます。
- あなたのケース:
- 現在のマンションを賃貸に出し、その家賃収入を住宅ローンの返済に充てる場合、住宅ローンではなく、投資用ローンを検討する必要があります。
- 頭金400万円で8000万円の借入を希望する場合、家賃収入が十分であること、物件の評価が高いこと、個人の信用情報が良好であることが求められます。
- マンションに抵当権を設定する場合、金融機関によっては、その物件の評価額を考慮して、借入額を決定します。
- 注意点:
- 税金: 賃貸収入には、所得税や住民税がかかります。
- 管理費・修繕積立金: 賃貸物件の管理費や修繕積立金は、自己負担となります。
- 空室リスク: 賃貸物件が空室になった場合、家賃収入が得られなくなるリスクがあります。
今回のケースでは、住宅ローンを検討されているとのことですので、まずは住宅ローンを利用できるかどうか、金融機関に相談することをお勧めします。マンションを賃貸に出す場合は、投資用ローンを検討することになりますが、税金や空室リスクなど、様々なリスクを考慮する必要があります。
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4. まとめと今後のアクションプラン
今回の相談内容を踏まえ、今後のアクションプランをまとめます。
- 詳細な財務状況の把握:
- 会社の財務状況（売上、利益、借入状況など）を詳細に把握する。
- 個人の資産状況（預貯金、不動産など）を把握する。
- 現在のマンションの売却益の見込みを把握する。
- 金融機関への相談:
- 複数の金融機関に相談し、住宅ローンの審査を受ける。
- 金利や借入条件を比較検討する。
- 現在のマンションを賃貸に出す場合の、投資用ローンの可能性について相談する。
- 専門家への相談:
- 税理士に相談し、節税対策や、賃貸収入に関する税務についてアドバイスを受ける。
- ファイナンシャルプランナーに相談し、資金計画や、住宅ローンの返済計画についてアドバイスを受ける。
- 事業計画書の作成:
- 子会社の今後の収益見込みについて、詳細な事業計画書を作成する。
- 金融機関に提出し、審査を有利に進める。
住宅ローンの審査は、様々な要素が複雑に絡み合っているため、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めることが重要です。あなたの場合は、年収が高く、自己資金もあるため、住宅ローンを組むことは十分に可能ですが、複数の会社を経営していること、奥様の収入が減少したことなどを考慮し、綿密な資金計画を立てる必要があります。
今回の情報が、あなたの住宅購入計画の一助となれば幸いです。頑張ってください。
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